FINANSIELL INFORMATION
Ankarhagen förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter inom lager, lätt industri och handel. Koncernens fastigheter är belägna i Mellansverige, från Stockholm i öst till Karlstad i väst. Ankarhagen är ett publikt bolag med fastighetsportfölj bestående av 38 fastigheter till ett värde om cirka 1,2 miljarder kronor.
Detta görs genom förvärv av kommersiella fastigheter inom främst lager och lätt industri där det går att identifiera en tydlig utvecklingspotential som på sikt realiseras genom aktiv förvaltning.
Ladda ner våra senaste årsredovisningar i PDF-format och skriv ut om du vill.
Fredrik Tibell
Styrelseordförande
Född: 1966
Invald: Styrelseordförande sedan 2021.
Utbildning: Ekonomistudier vid Stockholms universitet.
Övriga pågående uppdrag: VD för Caritas Corporate Finance AB. Styrelseordförande i Svenska Husgruppen Intressenter AB och styrelseledamot i Holmström Fastigheter Holding AB och Magnolia Bostad AB.
Fredrik Holmström
Styrelseledamot
Född: 1971
Invald: Styrelseledamot sedan 2021.
Utbildning: BSBA från IUM, Monaco (tidigare University of Southern Europe).
Övriga pågående uppdrag: Styrelseordförande i Holmström Fastigheter Holding AB och Magnolia Bostad AB.
Julia Mejegård
Styrelseledamot
Född: 1978
Invald: Styrelseledamot sedan 2021.
Utbildning: Civilingenjör i industriell ekonomi, Linköpings universitet. Studier vid Technische Universität i Berlin.
Övriga pågående uppdrag: Nordenchef för lätt industri Areim. Styrelseledamot i CA Fastigheter AB.
Markus Sjövall
Styrelseledamot
Född: 1977
Invald: Styrelseledamot sedan 2011.
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.
Övriga pågående uppdrag: VD och koncernchef för Ankarhagen Fastigheter AB. Styrelseledamot i koncernens övriga bolag, Tripeta AB och PB26 AB.
Markus Sjövall
VD och koncernchef sedan 2011.
Född: 1977
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.
Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i Ankarhagen Fastigheter AB, koncernens övriga bolag, Tripeta AB och PB26 AB.
Joakim Fredin
CFO sedan 2021.
Född: 1972
Utbildning: Ekonomie Magisterexamen, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet.
Bakgrund: CFO för Venandi Fastigheter, CFO för Extenda Retail och CFO för Vismas Retaildivision.
Övriga pågående uppdrag: Styrelseledamot i Fredin Invest AB och Bostadsrättsföreningen Gnisvärd Solbacka 1. Styrelsesuppleant i koncernens samtliga dotterbolag.
Huvudansvarig revisor är Jonas Svensson, EY.
Ankarhagen arbetar aktivt för att koncernen ska ha en effektiv finansiering. Koncernens övergripande mål för finansieringsverksamheten är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, samt uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med differentierad förfallostruktur och låg riskexponering.
Koncernen strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapital och begränsad risknivå. Ankarhagens kapitalstruktur vid årets utgång bestod av eget kapital om 470 Mkr (459), räntebärande skulder om 631 Mkr (641) samt övriga skulder inklusive uppskjuten skatt om 235 Mkr (225). Soliditeten var 35 procent (35).
Räntebärande skulder fördelas mellan banker om 607 Mkr (638) och kreditmarknadsbolag om 24 Mkr (0), som båda tillhandahåller säkerställda lån med pant i fastigheter eller aktier.
Ankarhagens eget kapital uppgick per den 31 december 2023 till 470 Mkr (459), varav aktiekapital 0,5 Mkr (0,5), vilket motsvarar en soliditet på 35 procent (35).
Över de senaste fem åren har den genomsnittliga avkastningen på eget kapital uppgått till 26 procent per år. Då resultatet efter skatt inte bara påverkas av rörelsens resultat utan också av värdeförändringar på fastigheter och derivat fluktuerar nivån mellan olika år. Inga aktieemissioner har genomförts under perioden, istället har aktievärdet ökat genom utveckling av fastigheterna.
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 631 Mkr (641), fördelat på seniora lån med pant i fastigheter om 607 Mkr (638), juniora lån med pant i aktier om 24 Mkr (0) och övriga externa lån om 0 Mkr (3). De seniora lånen och juniora lånen regleras generellt i avtal om särskilda lånevillkor. Den genomsnittliga swap-justerade räntan på koncernens räntebärande skulder uppgick den 31 december 2023 till 6,21 procent (4,63) och inkluderar ränta på seniora lån och juniora lån. Den genomsnittlig swap-justerad ränta på seniora lån var 6,06 procent (4,63) och juniora lån hade en genomsnittlig ränta på 10,04 procent (0). Några övriga externa räntebärande lån fanns inte per den 31 december 2023.
Under året har koncernen utökat antal långivare från två till tre. Som en del i Ankarhagens finansieringsstrategi avser koncernen succesivt utöka antalet långivare.
Banklånen regleras generellt i avtal om särskilda lånevillkor. Ankarhagen följer löpande att inga covenanter riskeras att brytas. Alla covenanter har varit uppfyllda under hela året.
Den finansiella strategin, mandat och risktagande regleras i koncernens finanspolicy, vilken årligen fastställs av koncernens styrelse.
Räntetäckningsgraden som minskat från föregående år förväntas stärkas under 2024.
Covenantnivån måste uppfyllas vid varje enskild mättidpunkt. Målen för finansiell riskbegränsning enligt finanspolicyn ska eftersträvas och upprätthållas över tid, även om det kan finnas enskilda perioder där nivåerna tillfälligt understiger dessa mål.
Andelen gröna lån uppgick per den 31 december 2023 till 272 Mkr (18), vilket motsvarar 43 procent (3) av koncernens räntebärande skulder. Under året gjordes en satsning med omställning av delar av fastighetsbeståndet till gröna tillgångar i syfte att möjliggöra grön finansiering. Grön finansiering är ett strategiskt steg mot hållbar tillväxt.
Ankarhagens långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 491 Mkr (383), motsvarande 78 procent (60). Kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 140 Mkr (255), motsvarande 22 procent (40). De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansieringsbehovet på kort sikt och påverkar koncernens refinansieringsrisk.
Ankarhagen begränsar sin refinansieringsrisk genom att sprida lånen bland flera banker och kreditinstitut och eftersträva en jämn förfalloprofil över kapitalbindningen där endast en begränsad andel förfaller inom en rullande tolvmånadersperiod. Per den 31 december 2023 uppgick antalet lån till 45 st (46) och kapitalbindningstiden för Ankarhagens skulder till banker och kreditinstitut till 2,04 år (2,19).
Andelen lån med rörlig ränta minskade till 83 procent (98) av låneportföljen per 31 december 2023. Räntebindningen stärktes och uppgick vid årets slut till 0,86 år (0,17).
Räntebindningen är en betydande faktor i ränterisken, där en kort räntebindningstid ökar exponeringen mot förändring i den rörliga 3m Stibor räntan. För att begränsa koncernens ränterisk används räntesäkringar i form av ränteswappar.
För att hantera ränterisken och säkra långsiktiga räntekostnader ger Ankarhagens finanspolicy mandat att säkra räntan med hjälp av ränteswappar. Under året har koncernen succesivt ökat sin räntesäkring och vid utgången av perioden uppgick det nominella värdet på derivatportföljen till 100 Mkr (0) motsvarande 16 procent (0) av den totala räntebärande skulden och bestod av ränteswappar och performance swappar med förfall 2028. Dessa derivatinstrument används för att konvertera exponeringen mot variabla räntor till en fast ränta, vilket ger en mer förutsägbar räntekostnadsstruktur.
Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Då Ankarhagens skuldportfölj till största delen består av rörlig skuld som har en fast marginal och en rörlig komponent i form av 3m Stibor kan man med hjälp av en ränteswap erhålla den rörliga komponenten i utbyte mot att betala en fast marginal för derivatet och på så vis låsa räntan. Koncernen har tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om totalt 75 Mkr. Snitträntan, den fasta räntan, för ränteswapparna uppgår till 2,93 procent.
Performance swap är en kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Ankarhagen köpt en ränteswap samt ställt ut ett räntetak. Koncernen har tecknat performance swappar till ett nominellt belopp om totalt 25 Mkr varav 25 Mkr med en barriärnivå om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance swapparna uppgår till 3,05 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (3m Stibor) ligger under barriärnivån.
Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2023 till 31 Mkr (47). Ankarhagen har utöver detta en outnyttjad kreditfacilitet om 11 Mkr. Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer fortsatt att bidra till ett positivt löpande kassaflöde. Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick per den 31 december 2023 till 140 Mkr, fördelat på banklån om 140 Mkr och övriga externa lån om 0 Mkr.
